“地王”头衔再易主 农展馆地块楼面价逾7.3万元/平方米成交

   4日下午，北京市国土局拍卖现场，朝阳区东三环绝版地块农展馆北路8号住宅用地，被融创集团以21亿元总价，27.8万平方米异地配建医院面积的条件斩获。加上8000元/平方米的医院投资，其成交实价为43.24亿元，剔除医院面积后，楼面价高达73099元/平方米，再度刷新北京乃至全国单价“地王”纪录。

    成交价“突破市场想象力”

    竞价阶段出人意料地短，因为该地块之前在网上已获8次报价，最后一次报价为18.7亿元，因此从18.8亿元起拍。仅仅9轮，融创集团的出价就触到了价格上限——21亿元。随后转入竞配医院面积步骤，此番争夺就比较激烈了：起初的竞价梯度为5000平方米，一开始，融创集团与和裕地产就轮番举牌。到26万平方米后，竞价梯度降为2000平方米，仍是两家紧咬、互不相让，首城和懋源偶尔冒头“打个酱油”。最终，锤音落在“27.8万平方米，融创集团”话音之后。

    21亿元，如果按18亿元的起始价计算，溢价率仅16.6%。但因为该地块就在北京军区总医院原址上，因此要为医院异地建设负担8000元/平方米的资金支持。于是，其实际成交价其实是21（亿元）+8000（元）×27.8（万平方米）=43.24（亿元）。如此算来，楼面价就是73099元/平方米，是当之无愧的新“地王”

    由于该地块地理位置极佳，因此其起始楼面价就为3.043万/平方米。业内此前也对这块“绝世好地”的成交价做了诸多预计，但多数都认为会在5万元/平方米左右。而最终成交价却如中原地产市场研究部总监张大伟所言：“突破市场想象力。”

    未来入市单价或逾15万

    张大伟表示：“农展馆地块的基础楼面价就已高达7.31万元/平方米，再叠加建安、管理、税费等方方面面，成本单价起码高达10万元，而按照土地出让惯例，普通商品住宅约有10%左右的不可销售公建面积，再刨除这一部分，成本价或高达12万元/平方米。“可以说这一价格已经全面超过北京在售的所有物业。销售价格必须超过15万才能保证有利润收益。”他说。

    而融创此次拿地的最大对手和裕地产，其营销中心总经理王骞在竞拍开始前接受本网记者采访时就表示，由于该地块限高24米，按高档住宅平均挑高3.5米计算，只能建设5—6层的洋房或类别墅，售价不会低于10万元/平方米。竞拍结束后，记者问他和裕为何没有继续与融创“较劲”。王骞回答：“再继续加配建面积就几乎没有利润空间了，我们只能放弃。”

    之后，记者又致电融创北京副总经理娄艳青，但被拒接。

    值得回味的是，此前融创中国董事长孙宏斌此前在接受媒体采访时曾透露过自己对高房价、高地价的看法。他表示：“未来地价和房价预期很高，我却不相信它们会一直往上走，一定会有波动。只有在地价每年至少升值20%以上，大量囤地才划算。否则一旦有波动，土地储备量大的房企就要吃亏。地价随房价波动。我认为，明年房价比今年便宜的可能性很大，地价也不会一直像现在这样无限度地涨。”

    内外因再造地王

    今年以来，北京交易成功、堪称“地王”的已有懋源拍得的夏家胡同和中粮夺取的孙河两宗地块。但这两者的折合楼面价也不过4万余元，和农展馆地块相比可谓“小巫见大巫”。

    实际上，去年11月27日，农展馆地块就曾以地王“种子选手”的身份挂牌入市，但该地块就曾挂牌入市。但同年12月19日，在接受报价的第三天，就被国土资源局宣布暂停出让。今年8月2日，其重新入市，还“自降身价”将起始价由过去的20亿元下调至18亿元。但正如此前业内所预测：“对于这样的稀缺优质地块，是否下调起始价都不会影响最终成交情况。”农展馆地块不出所料地成为了“地王”，让人没想到的，大概只有它的最终成交价高过了很多人的推算。

    总结农展馆地块登上“地王”之座的原因，主要有亮点。一是内因——其天生的地理位置优势。三环内原则上不再新增供应住宅用地，五环住宅均价已进入“5万元时代”，位于东三环东侧的农展馆地块可说是房企在北京三环附近“最后的晚餐”。

    其二是外因——伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析：从土地财政角度来看，限房价也会在一定程度上影响土地出让价格。因此为保证土地财政收入，其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地价款来平衡限价地的损失。他认为，在政府差异化对待不同市场的调控手段下， “限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主旋律。即满足中低收入的住房需求；而高端物业交由市场来竞争，企业自行承担风险，通过市场化形成“地王”，这可以使得政府能有更多资金反哺到保障房中。

    地王年年有 今年格外多

    地王年年有，2013年格外多。今年，曾经在政策压制下沉寂了一段时间的土地市场再度“狂热”起来，各地地王横空出世，又以很短的时间、极高的频率被“后浪”取代。龙头房企和资本大鳄们在角逐中不断刷新纪录，价格标尺一再抬升，不断“破表”。现在回头看号称是“地王年“的2009年、2010年，与今年相比简直不算什么。不仅是价格峰值屡被突破，数量上，2013年的“地王”队伍也有扩充。

    据中国经济研究院根据27个省份省会城市的地价编制出的“2013年中国地王图”显示，今年以来，各企业正在全国跑马圈地，部分城市的地王价格创出了史无前例的新高，49个地王中，有近一半被大型房企夺得，中粮、万科、恒大、绿地、保利、中海龙头房企都是豪掷巨资拿地而不手软。其中，恒大地产先后夺得了海口总价地王、广州单价第二的两大“王级地块”，还一口气在重庆拍下总价分别为第四、第五、第七和第九的四宗高价地，并在6月首次进京，在体量高达51.1万平方米的昌平区沙河高教园地块争夺战中，以在北京土地市场上位列第二的35.6亿元的总价得胜；中海地产则将合肥总价地王和呼和浩特单价地王收入囊中；保利竞得的是重庆总价地王；绿地夺得了西安总价地王、昆明单价和总价地王各一块；就连一向宣称不拿地王的万科，也一反常态地拿下了上海、重庆两地的总价地王。

    与北京遥相呼应，明日，上海或将也诞生新地王。徐家汇中心项目地块于明天进行挂牌竞价，港企新鸿基和九龙仓将进行最后的角逐。高达175亿元的起始身价，以其即使以底价成交，也会是上海史上“最贵地块”。

（编辑：崔佳佳）